L’Agenzia delle entrate ha fornito alcune prime indicazioni specifiche e concretamente applicabili nell’ambito del sistema della pubblicità immobiliare a tutela dei diritti in materia di protezione dei dati (Agenzia delle entrate, circolare 29 gennaio 2024, n. 1).

Il vigente sistema di pubblicità immobiliare ha una funzione di conoscenza dei dati relativi ai beni immobili e di tutela dell’affidamento dei terzi, in un’ottica di garanzia per la corretta circolazione dei medesimi.

In base alle disposizioni contenute nel libro VI del Codice civile, al fine dell’esecuzione di una formalità (trascrizione, iscrizione, annotazione) nei registri immobiliari devono essere presentati al conservatore il titolo, in originale o in copia autenticata, recante l’evento giuridico da pubblicare e la relativa nota ove devono essere indicati gli elementi e le menzioni espressamente previsti dal legislatore.

Il titolo potrebbe contenere informazioni e dati non strettamente necessari o addirittura ultronei rispetto alle esigenze garantite dal sistema della pubblicità immobiliare, ma comunque accessibili da parte di chiunque ispezioni i registri, in questo evidenziando profili di mancata armonizzazione della disciplina in materia di pubblicità immobiliare con quella successiva relativa alla protezione dei dati personali, dettata dal Regolamento (UE) 2016/679 e dal D.Lgs. n. 196/2003. Parimenti, anche la nota può riportare elementi non necessari alla pubblicità immobiliare e liberamente conoscibili da parte di chiunque.

Con specifico riferimento alle note, l’Agenzia rammenta che, con l’automazione dei servizi di pubblicità immobiliare avviata dalla Legge 27 febbraio n. 52/1995, esse sono redatte su appositi modelli specificatamente approvati.
In coerenza con tali modelli e da utilizzarsi a pena di rifiuto, le note sono, allo stato attuale, formate da quattro sezioni:

• la “sezione A”, riportante i dati relativi al titolo presentato per l’esecuzione della formalità (identificativi dell’atto, autorità emanante, ecc…);

• la “sezione B”, riportante i dati relativi agli immobili relazionati nella formalità (sostanzialmente, gli identificativi catastali degli immobili);

• la “sezione C”, riportante i dati relativi ai soggetti presenti nella formalità (identificativi dei soggetti e rispettivi diritti relazionati sugli immobili oggetto di formalità);

• la “sezione D”, riportante eventuali altre informazioni, non codificabili nelle precedenti sezioni, ritenute ugualmente necessarie per una compiuta pubblicità immobiliare nonché le informazioni previste ai fini dell’esecuzione della voltura catastale automatica.

Nelle prime tre sezioni (A, B e C), si devono indicare dati corrispondenti a quelli richiesti dalla legge a pena di rifiuto (art. 2674 c.c.). Tali dati possono ritenersi lecitamente indicati, anche sotto il profilo della protezione dei dati personali, in quanto riportati in presenza di un’adeguata base giuridica rappresentata dall’obbligo normativo di indicazione imposto in materia di “tenuta di registri pubblici relativi a beni immobili”.
La sezione D della nota è costituita, invece, da un campo integralmente libero, utilizzabile per l’indicazione di eventuali altre informazioni ritenute necessarie ai
fini di una compiuta pubblicità immobiliare e quindi rimesso, nella sua compilazione, alle relative valutazioni effettuate dalla parte richiedente.

Alla luce dei principi di autosufficienza e autoresponsabilità della nota elaborati dalla giurisprudenza di legittimità, la stessa deve essere “autoconsistente” sotto il profilo della funzione pubblicitaria e la responsabilità verso i terzi ricade sul soggetto che richiede la formalità relativamente ad un determinato atto, redigendone (o facendo redigere) la nota in un certo modo e con un apposito contenuto.

Secondo l’Agenzia è da escludersi che tale responsabilità possa ricadere sul conservatore, il quale è chiamato dall’ordinamento a svolgere controlli esclusivamente di tipo formale.
Tali principi generali della nota ancor più paiono riferibili ai dati riportati nella sezione D, proprio in quanto l’indicazione di tali dati è rimessa alla esclusiva disponibilità e valutazione della parte richiedente che ne cura la compilazione.

La sezione D delle note, appare, dunque, l’ambito su cui concentrare l’attenzione, ai fini del rispetto dei principi di liceità e minimizzazione nel trattamento dei dati personali.
Al riguardo, l’Agenzia delle entrate sollecita le categorie interessate (notai e altri pubblici ufficiali, avvocati, uffici giudiziari, istituti di credito, ecc..) e i soggetti che predispongono le richieste di formalità ad avere cura di utilizzare la sezione D del modello di nota per l’indicazione delle sole informazioni specificamente previste da documenti di prassi e/o necessarie ai fini di una compiuta pubblicità.

In particolare, occorre che la sezione D non venga impropriamente utilizzata per riportare informazioni eccedenti rispetto alle finalità del trattamento, come nel caso dei dati personali eventualmente presenti nell’atto ma non utili alla pubblicità stessa.

L’Agenzia delle entrate si sofferma in materia di aliquota IVA applicabile al servizio bar-tavola fredda e servizio mensa universitaria affidati in concessione ad un’azienda nel settore della somministrazione di alimenti e bevande (Agenzia delle entrate, risposta 26 gennaio 2024, n. 19).

Il n. 37) della Tabella A, Parte II, allegata al Decreto IVA prevede l’applicazione dell’aliquota IVA del 4% alle somministrazioni di alimenti e bevande effettuate nelle mense aziendali ed interaziendali, nelle mense delle scuole di ogni ordine e grado, nonché nelle mense per indigenti anche se le somministrazioni sono eseguite sulla base di contratti di appalto o di apposite convenzioni.

In riferimento alle mense universitarie, la circolare n. 328/E/1997 del MEF ha già avuto modo di chiarire che queste sono assimilate alle mense scolastiche. Pertanto, la predetta aliquota del 4% spetta anche alle somministrazioni di alimenti e bevande effettuate all’interno delle mense universitarie, indipendentemente dal soggetto che le eroga.

Con riferimento al caso di specie, dai documenti allegati all’interpello si desume che l’istante:

• si obbliga a fornire un servizio bar-tavola fredda;

• si obbliga ad avviare presso la struttura in concessione, oltre al servizio inerente al bar-tavola fredda, anche un servizio di somministrazione piatti caldi rivolto a tutti, anche agli studenti titolari di badge universitario con servizio mensa agevolato;

• ha facoltà di svolgere ulteriori servizi, quale quello di catering.

Sono dunque tre le tipologie di prestazioni di servizi previste dai documenti, di cui due obbligatorie.

Alla luce di tali pattuizioni, l’Agenzia ritiene che l’affidamento in concessione all’istante del servizio di bar-tavola fredda (l’unico attualmente attivo), non presenti le caratteristiche per essere qualificato somministrazioni di alimenti e bevande effettuate, nelle mense delle scuole di ogni ordine e grado, trattandosi di prestazioni oggettivamente diverse.

A tale servizio, dunque, è applicabile l’aliquota IVA del 10% prevista dal numero 121) della Tabella A, Parte III, allegata al Decreto IVA, per le somministrazioni di alimenti e bevande, anche mediante distributori automatici.

Conclusioni diverse valgono per il servizio di mensa universitaria (non ancora attivato dal concessionario) consistente nella somministrazione piatti caldi rivolto a tutti, anche agli studenti titolari di badge universitario con servizio mensa agevolato.

Le Entrate ritengono che questa fattispecie presenti le caratteristiche proprie di un servizio di mensa scolastica, con diversi menù e prezzi prestabiliti, comprensivi di bevande e di uno o più piatti, caldi o freddi, per la cui fruizione l’utente deve esibire il badge universitario, che diventa così lo strumento identificativo dell’avente diritto al pasto. Pertanto, tale servizio di mensa potrà beneficiare dell’aliquota IVA agevolata del 4% sia nel rapporto utente-concessionario, sia nel rapporto concessionario concedente.

Infine, l’Agenzia precisa che le somministrazioni di pasti rese nei confronti di soggetti diversi dagli utenti muniti di badge sono da assoggettare all’aliquota IVA del 10% perché effettuate in assenza dei presupposti di cui al n. 37) della Tabella A, parte II, allegata al Decreto IVA.

L’Agenzia delle entrate ha chiarito il corretto trattamento fiscale applicabile alle somme spettanti ai sottoscrittori persone fisiche, non esercenti attività d’impresa, titolari di quote di categoria speciale c.d. “auto–estinguibili” di S.r.l. (Agenzia delle entrate, risposta 25 gennaio 2024, n. 15).

Nel caso di specie, la Società intende offrire al pubblico quote di partecipazione al capitale attraverso un’operazione di equity crowdfunding su una piattaforma online. Tale piattaforma internet (o marketplace) svolge una funzione di intermediario, attraverso la rete, tra emittente e potenziali investitori.

La possibilità di offrire al pubblico quote di partecipazione in società a responsabilità limitata, anche tramite operazioni di crowdfunding, è prevista dall’articolo 100ter del Testo Unico della Finanza TUF, il quale dispone che le quote di partecipazione in società a responsabilità limitata possono costituire oggetto di offerta al pubblico di prodotti finanziari, anche attraverso le piattaforme di crowdfunding, nei limiti previsti dal regolamento (UE) 2020/1503.

In alternativa a quanto stabilito dall’articolo 2470, secondo comma, del codice civile e dall’articolo 36, comma 1bis, del D.L. n. 112/2008 per la sottoscrizione e per la successiva alienazione di quote rappresentative del capitale di società a responsabilità limitata:

1. la sottoscrizione può essere effettuata per il tramite di intermediari abilitati alla prestazione di uno o più dei servizi di investimento;

2. entro i 30 giorni successivi alla chiusura dell’offerta, gli intermediari abilitati depositano al registro delle imprese una certificazione attestante la loro titolarità di soci per conto di terzi, sopportandone il relativo costo.

Al riguardo l’Agenzia delle entrate precisa che la scritturazione e il trasferimento delle quote non comportano costi o oneri né per l’acquirente né per l’alienante. La successiva certificazione effettuata dall’intermediario, ai fini dell’esercizio dei diritti sociali, sostituisce ed esaurisce le formalità di cui all’articolo 2470, secondo comma, del codice civile.

L’esecuzione di sottoscrizioni, acquisti e alienazioni di strumenti finanziari emessi da S.r.l. ovvero di quote rappresentative del capitale delle medesime, non necessita della stipulazione di un contratto scritto. Ogni corrispettivo, spesa o onere gravante sul sottoscrittore, acquirente o alienante è indicato nel portale dell’offerta, con separata e chiara evidenziazione delle condizioni praticate da ciascuno degli intermediari coinvolti, nonché in apposita sezione del sito internet di ciascun intermediario. In difetto, nulla è dovuto agli intermediari.

La scheda contenente le informazioni chiave sull’investimento è resa disponibile agli investitori secondo modalità e termini stabiliti dalla Consob.

Per quanto rappresentato nell’istanza, il modello che intende utilizzare la Società è il modello equity based, che consente all’investitore di entrare a far parte della compagine societaria dell’azienda finanziata, acquistando una quota nominativa di partecipazione al capitale della stessa tramite la piattaforma.

In particolare, la Società intende offrire al pubblico quote ”auto-estinguibili”, ovvero quote speciali di partecipazione al capitale, prive di diritti amministrativi, che si estinguono automaticamente al verificarsi di un determinato evento indicato nello Statuto.

Come chiarito nella documentazione integrativa, tali quote sono connotate da un elemento distintivo: esse sono destinate all’estinzione senza che il socio interessato, né la società, né un socio terzo debbano esprimere alcuna specifica volontà.

Pertanto, le relative partecipazioni si estingueranno automaticamente senza alcun diritto alla liquidazione e l’estinzione delle suddette quote non darà luogo ad alcuna riduzione del capitale sociale, che rimarrà immutato e la misura delle quote dei soci restanti si accrescerà in via proporzionale.

Dunque, secondo quanto previsto nella bozza dello Statuto, l’Agenzia delle entrate rileva che:

• le suddette quote sono quote di partecipazione al capitale, ancorché prive di diritti di voto;

• i soci possessori di tali quote non avranno diritto a una remunerazione predeterminata, gli utili verranno loro distribuiti in via prioritaria in proporzione al capitale investito;

• le quote si estingueranno automaticamente senza alcun diritto alla liquidazione;

• non sono previste clausole che garantiscono il rimborso del capitale, con il rischio di perdita del capitale investito.

Sulla base di tale quadro di riferimento, l’Agenzia ritiene che, essendo le suddette quote ”auto-estinguibili” rappresentative della partecipazione al capitale sociale di una società di capitali a responsabilità limitata, le somme corrisposte in relazione a dette quote (a persone fisiche che le detengono, al di fuori dell’attività di impresa, arte e professione) costituiscono redditi di capitale, con applicazione delle ordinarie regole di determinazione degli utili da partecipazione di cui all’articolo 47 del TUIR.

L’Agenzia delle entrate ha disposto delle modifiche al modello FTT per la dichiarazione dell’imposta sulle transazioni Finanziarie (Financial Transaction Tax) approvato con provvedimento del 15 dicembre 2017 (Agenzia delle entrate, provvedimento 22 gennaio 2024, n. 13275).

L’articolo 1, commi da 491 a 500, della Legge di stabilità 2013 ha introdotto l’imposta sulle transazioni finanziarie (Financial Transaction Tax) che si applica ai trasferimenti di proprietà di azioni e altri strumenti finanziari partecipativi, alle operazioni su strumenti finanziari derivati e altri valori mobiliari e alle negoziazioni ad alta frequenza.

Con i provvedimenti del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 27 dicembre 2013, del 4 gennaio 2017 e del 15 dicembre 2017 è stato, poi, approvato il modello FTT per la dichiarazione della suddetta imposta, con le relative istruzioni e le specifiche tecniche per la trasmissione telematica dei dati in esso contenuti.

A seguito dell’articolo 28, comma 3-bis, D.L. 27 n. 4/2022, che ha introdotto la lettera d-bis) nell’articolo 17, comma 2, del D.L. n. 241/1997, assoggettando l’imposta sulle transazioni finanziarie alle disposizioni in materia di versamento unitario e compensazione, si è reso necessario un aggiornamento del modello FTT finora utilizzato.

Pertanto, al fine di consentire ai soggetti interessati di indicare nel modello FTT l’importo del credito risultante dalla dichiarazione relativa all’anno precedente utilizzato per compensare tributi e contributi mediante il modello di pagamento F24, nella nuova modulistica è stato previsto nel rigo TT49 il nuovo campo 1A per l’indicazione del predetto credito.

Al contempo sono state aggiornate anche le istruzioni e le specifiche tecniche per la trasmissione dei dati. 

Il modello, nella versione aggiornata, sarà reso disponibile sul sito internet dell’Agenzia delle entrate e sostituirà il precedente a partire dal 25 gennaio 2024.

La trasmissione telematica potrà, poi, essere effettuata utilizzando la versione aggiornata del software denominato “Modello FTT” sempre a partire dalla stessa data.

L’Agenzia delle entrate provvede a fornire chiarimenti sulla possibilità di detrarre gli interessi passivi derivanti dalla stipula di un mutuo ipotecario per l’acquisto di un immobile locato da adibire ad abitazione principale (Agenzia delle entrate, risposta 23 gennaio 2024, n. 13).

L’articolo 15, comma 1, lettera b), del TUIR prevede che, in presenza di un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Con la circolare n. 14/2023 l’Agenzia delle entrate ha già avuto modo di ribadire che, per i mutui stipulati dal 1993, la detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e delle sue pertinenze. Tale acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo; ciò significa che si può prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita.

Per i soggetti che acquistano un’unità immobiliare locata, la norma prevede che la detrazione spetti a condizione che entro 3 mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’unita immobiliare sia adibita ad abitazione principale.

Nel caso di specie, il contratto di locazione è stato effettuato ai sensi della Legge n. 431/1998 che all’articolo 3, comma 4, dispone che per la procedura di diniego di rinnovo si applichi l’articolo 30 della Legge n. 392/1975 (c.d. Legge sull’equo canone).

Tale articolo 30, rubricato “procedura per il rilascio“, a sua volta dispone che avvenuta la comunicazione relativa al diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza, e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, il locatore possa convenire in giudizio il conduttore.

Al riguardo, la giurisprudenza è consolidata nel ritenere che l’intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione individua nella ”scadenza” del rapporto il presupposto della cessazione del vincolo da cui discende l’applicabilità del procedimento per convalida di licenza o sfratto.

Nella fattispecie in esame, l’istante ha utilizzato la procedura di cui al citato articolo 30 della Legge n. 392/1978, che è lo strumento processuale, specificamente previsto dall’ordinamento per i casi di diniego di rinnovazione della locazione alla prima scadenza, finalizzato ad ottenere, al pari dell’intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione, un provvedimento costituente titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.

L’Agenzia delle entrate, dunque, ritiene che l’utilizzo della procedura di rilascio non osti alla fruizione della detrazione di cui al citato articolo 15, comma 1, lett. b) del TUIR, a condizione che nel termine di “tre mesi dall’acquisto” venga esercitata la relativa azione giudiziale.

Nel caso in esame, ai fini della fruizione della detrazione, tale circostanza non risulta soddisfatta.